マンション売却を上手に行うコツと減価償却費の計算に関する注意点

不要になったマンション物件はそのまま所有していると税金が発生するので速やかに処分するのが賢明です。しかし、マンション売却でお金を得るとそのお金にも税金が発生します。売却で得たお金にかかる税金を計算する際に重要なのが減価償却費ですが、不動産の知識に詳しくないと正確な算出は困難です。

マンション売却で少しでも得をするために、減価償却費の詳細について学びましょう。

『マンションを売却しても住み続ける』

マンション売却はタイミングが重要

不動産の中でもマンション物件は安定した人気があります。これは鉄筋コンクリート造りのマンションは一戸建ての木造モルタル住宅と比べると頑丈であり、居住性も良好に保たれるためです。また、マンション物件は交通の便が良く周囲の環境が良い立地に建っていることが多いのも人気の高さに繋がっています。

その一方で、不動産は景気や流行の影響を受けやすく、特にデザイン性が問われるマンション物件は流行で資産価値が変わることも珍しくありません。不要になった不動産は固定資産税などの税金の支払いを回避するためにできるだけ早く売却するのが最善の判断ですが、マンション物件に関しては必ずしも早期売却が良い方法とは断言できないのです。

マンション物件を高く売るにはタイミングが重要になります。建物の耐久性や世帯の居住性も無視できませんが、それ以外に世間の流行にも気を配るのが得をするための条件です。同じマンション物件でも流行によって資産価値が変わり、売り時を見誤ると安い金額で手放してしまう結果になってしまいます。

マンション物件の売り時を正しく判断するのは不動産に詳しい専門業者でも困難ですが、世間の流行を契機と絡めて調べることである程度は推測することが可能です。もちろん、純粋な意味での不動産物件の価値も大きく関わるので、タイミングをうかがうあまり、無駄に年月を経過させないように注意しなければいけません。

減価償却費とは何か

マンション売却を検討する人にとってもっとも頭を悩ませるのが減価償却費です。マンション物件を持っている人のすべてが不動産や税金の知識に詳しいわけではありません。そのため、いざ売却を決めた際に減価償却費という言葉を初めて知るというケースも決して珍しいことではないのです。

減価償却費とは対象の不動産の価値を算出した金額を意味します。物件の売買や税金の支払いなど、様々な面で減価償却費を算出する必要が生じます。これは不動産の資産価値は基本的に年々下落するためです。マンション物件を例に考えれば、立地や間取りが同じでも完成直後の新築なら価値が高く、何年も経過したら価値が低くなります。

入居の実績やリフォーム工事の有無も不動産としての価値を左右しますが、築年数が最も重要な基準なのです。減価償却費を算出するのは不動産の売買取引に関する法律で決まっていることなので、早く取引を済ませたいからといって算出を省略することはできません。

正確な価値に基づいた取引を行わないと正常な市場競争を阻害したと見なされる恐れがあるためです。マンション物件の減価償却費を算出するには建物の築年数を基準にしますが、物件の間取りや立地環境などの要素が複雑に絡み合う事柄なので素人では正しい結果を導くのはほぼ不可能と言えます。

面倒であっても不動産に詳しい専門業者に任せるのが賢明な判断です。

マンション物件に対する減価償却の特例

減価償却はすべての資産が対象になるわけではなく、事業用の資産に限られます。不動産なら借家や貸事務所など、家賃収入を得るために所有している物件が対象です。しかし、個人が自宅として所有するマンション物件も減価償却の計算対象になるので売却の際には注意しなければいけません。

その一方で、減価償却費を算出する対象は敷地内のうち建物部分に限られ、土地部分は計算しません。これは年月が経過しても土地の質が下がらないためです。建物はどんなに頑丈な作りにしても経年劣化で次第に品質が低下することから、減価償却で現時点での価値を算出する必要があるのです。

減価償却費の算出方法と注意点

マンション売却の際に行う減価償却の計算方法は定額法が用いられています。定額法とは計算対象の物件を耐用年数の数字で割り、同じ金額を毎年算出する方法です。不動産の資産価値が年々減少することを踏まえての計算方法ですが、価値が減少する割合は法律で決まっているので、その数値に基づいて計算しなければいけません。

自宅として用いるマンション物件の場合、その物件を購入した費用に0.9を掛けることが決まっています。購入費用はあくまでも建物部分のみであり、土地付きのマンション物件でも計算する際は建物の費用だけを対象にする必要があります。

その計算式で算出された数字に建物の経過年数と償却率を掛けることで初めて減価償却費が明らかになるのです。この計算式のうち、建物の経過年数は対象の建物を購入してから売却するまでの期間を意味します。読み方は年単位であり、一日でも過ぎていれば一年として計算するルールです。

例えば、購入してから売却するまでの期間が一年と一日だった場合、減価償却費を求めるには二年と扱います。償却率は対象の物件が一年ごとに失う価値の目安であり、法定耐用年数が重要なポイントです。建物の構造によって法定耐用年数が異なりますが、マンション物件はその多くが鉄筋コンクリート造りです。

法律で定められた耐用年数は47年なので、償却率を計算する際は47年から建物の経過年数を引き、その数値に0.8を掛けます。経過年数が法定耐用年数を超えていた場合は物件の法定耐用年数に0.2を掛けた数値を残存耐用年数として扱う他、計算で一年未満の端数が生じたらその端数は切り捨てます。

また、算出された数字が二年未満の場合はすべて二年と扱うのも注意点の一つです。減価償却費を求める計算は非常に複雑なので、不動産売買を手掛ける専門業者に依頼するのが賢明と言えます。

マンション売却は専門業者に任せるのが確実な方法

不動産の売買に関するルールは非常に複雑なので素人知識で取り組むのは無謀です。特に減価償却費の算出方法は様々な条件が複雑に絡み合うので、何の知識も無い人が正しい数字を出すのはほぼ不可能と言えます。手数料を支払う必要が生じますが、不動産の売買を行う専門業者に手続きの代行をお願いするのがミスの無い、スムーズな手続きを進める最善の方法なのです。

もちろん、業者の良し悪しで売却後に得られる金額が変わることから、誠実な運営を行っている優良業者を選ぶことが重要になります。